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賃貸トラブルQ&A


賃貸に関するQ&Aです。

Q.  不動産の賃貸借契約には、どのようなものがあるの?

A.  物件を貸し借りするときの契約を借家契約(賃貸借契約)といいます。
この借家契約には、普通借家契約と、定期借家契約の2種類の契約があります。

Q.  一時使用目的の借家契約とは?

A.  たとえば、貸主が転勤している間だけ家を借りて利用したりする、一時使用目的の借家契約です。
この場合、借地借家法が一切適用されません。したがって、借家契約は、契約期間の満了と同時に終了し、更新は認められていません。

Q.  契約を交わすときに気を付けるべきことは?

A.  普通借家契約の場合、契約書などを取り交わさずに口頭で約束するだけでも借家契約は成立します。
しかし、口頭による約束だけでは、後日「言った、言わない」のトラブルになる可能性があるので、普通借家契約であっても契約書は取り交わすべきです。

Q.  普通借家契約と定期借家契約は何が違うの?

A.  普通借家契約では、貸主は正当な理由がない限り契約の更新を拒絶できない。ですが、定期借家契約では、契約期間が満了すれば必ず借家契約が終了します。普通借家契約は、書面だけでなく口頭でも契約が成立しますが、定期借家契約は、必ず書面で契約を締結しなければいけません。

Q.  普通借家契約をする際に契約書に書く内容は?

A.  契約を締結する際、最低限記載しないといけないのは、貸主、借主の氏名、賃貸借される物件、賃料の金額、賃貸期間です。これらの事項が契約書に記載されていれば、契約成立となります。これらは、あくまで必要最低限な項目なので、後々のトラブルを避けるためには、トラブルになりやすい事項についてできる限り詳細に記載しておくべきです。

Q.  契約時に発生するお金にはどんなものがあるの?

A.  賃貸借契約を結ぶときに、借主が支払わなければならないお金には、敷金、保証金、権利金、礼金などがあります。また、契約を更新する際に支払わなければならない、更新料があります。

Q.  敷金ってなに?

A.  借主が支払いを怠った家賃(滞納賃料)や、賃貸物件を傷つけてしまった場合の損害賠償金を担保するために支払われるもの。
借主が建物や部屋を明け渡した後、貸主は滞納賃料や現状回復にかかった費用を敷金から差し引きますが、残った分は借主に返さなければいけません。

Q.  敷引特約ってなに?

A.  関西地方の方では、明け渡しの際に敷金の何割かを差し引いたうえで、さらに滞納賃料や原状回復にかかった費用を差し引き、その残りを借主に変換するという特約が結ばれる場合があります。
この特約のことを、「敷引特約」と言います。

Q.  保証金ってなに?

A.  保証金とは、店舗用のテナントビルの賃貸借契約で求められるお金です。
保証金は、敷金として支払われることもありますが、その他にテナントビルの建設協力金として、あるいは賃貸借契約を中途解約した場合の違約金として支払われることもあります。

Q.  権利金ってなに?

A.  権利金も、賃貸借契約を結ぶ際に借主から貸主に対して支払われるお金です。権利金には、営業上の利益の対価としてや家賃の一部の前払い金の性質としての性質を含め、賃貸借契約が終了になっても借主には変換させることはできません。

Q.  礼金ってなに?

A.  礼金は、敷金とセットになって耳にすることが多いものですが、権利金と同じ性質をもったものだと考えてください。礼金も権利金と同じで、賃貸借契約が終了しても借主に返還されないお金です。
居住用の建物やマンションの借家契約では、権利金や礼金は、賃料の1か月分とされることが多いです。

Q.  更新料ってなに?

A.  更新料は、賃貸借契約を更新するときに借主から貸主に支払われるお金です。
賃貸借契約書によっては「借主は、契約更新の際に貸主に更新料を支払わなければならない」という条項があります。更新料は家賃の1か月分とされることが多いです。

Q.  仲介手数料ってなに?

A.  仲介手数料とは、不動産業者に支払う報酬のことです。
この報酬は「成功報酬」であることが原則となっているので、契約が成立したときに初めて報酬を請求できます。

Q.  仲介手数料はどれくらい支払えばいいの?

A.  宅地宅建取引業の免許を持っている不動産業者に賃貸物件を探してもらうように依頼した場合には、無報酬の約束をしない限り、仲介手数料を支払うことになります。
仲不動産業者に支払う仲介手数料は、宅地宅建取引業法と国土交通省の告示によって決められており、賃料の0.5カ月分あるいは1カ月分支払えばいいので、それ以上の金額を払う必要はありません。